Cedolare secca o IRPEF ordinaria: cosa conviene sull'affitto

Come si fa il confronto

Con il regime ordinario l'affitto si somma agli altri tuoi redditi e paga l'IRPEF con l'aliquota del tuo scaglione più alto. Non si tassa tutto il canone: si toglie una riduzione forfettaria del 5% (25% a Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano, 35% per gli immobili di interesse storico o artistico). Per il canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa il reddito scende di un altro 30%. Sul reddito del fabbricato paghi anche le addizionali regionale e comunale.

In più ogni anno si paga l'imposta di registro: il 2% del canone annuo, o del 70% del canone per il concordato agevolato. Per la prima annualità l'imposta non può essere inferiore a 67 €; negli anni dopo può esserlo. La legge divide le spese di registrazione a metà tra te e l'inquilino. Alla registrazione si paga anche l'imposta di bollo.

Con la cedolare secca paghi un'imposta fissa sul canone pieno, senza riduzioni: il 21%, oppure il 10% per il canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Sostituisce l'IRPEF e le addizionali sull'affitto, l'imposta di registro e il bollo. In cambio rinunci all'aggiornamento del canone, anche quello ISTAT, per tutta la durata della scelta.

L'IRPEF in più si calcola come differenza: l'imposta sugli altri redditi più il fabbricato, meno l'imposta sui soli altri redditi. Gli scaglioni 2026 sono: 23% fino a 28.000 €, 33% fino a 50.000 €, 43% oltre.

Un esempio

Hai 30.000 € di altri redditi e affitti a canone libero per 9.600 € all'anno. Nel regime ordinario il reddito del fabbricato è 9.600 × 0,95 = 9.120 €, tutto nello scaglione del 33%: 3.009,60 € di IRPEF. Con addizionali dell'1,73% e dello 0,8% aggiungi 230,74 €, e la tua metà del registro è 96 €. Totale 3.336,34 €. Con la cedolare al 21% paghi 2.016 €: risparmi 1.320,34 € all'anno.

Quando può convenire l'IRPEF ordinaria

Con la riduzione normale del 5% l'IRPEF più bassa (23% su 95% del canone) costa già più della cedolare al 21%, prima ancora del registro. L'ordinario può costare meno in pochi casi:

• hai redditi bassi e le detrazioni per lavoro, pensione o familiari sono più alte della tua IRPEF: con l'affitto nel regime ordinario la parte di detrazioni che oggi non usi può coprire una parte dell'IRPEF sull'affitto. Per esempio un dipendente con 8.000 € di reddito ha 1.840 € di IRPEF lorda (23%) e 1.955 € di detrazione per lavoro: i 115 € che avanzano, finché il reddito totale con l'affitto resta entro 15.000 €, si possono usare solo con l'ordinario;
• l'immobile ha una riduzione più alta, come a Venezia centro o per gli immobili storici;
• il contratto prevede un aggiornamento del canone importante, a cui con la cedolare dovresti rinunciare. Per esempio un aumento del 2% su 9.600 € vale 192 € di canone in più all'anno, prima delle tasse, e si somma anno dopo anno.

Domande frequenti

Quando si sceglie la cedolare secca?

Alla registrazione del contratto con il modello RLI, oppure in un anno successivo, entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente. Prima devi comunicare all'inquilino con raccomandata che rinunci all'aggiornamento del canone, a meno che il contratto non lo dica già. La scelta si può revocare entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente: la revoca fa tornare dovuta l'imposta di registro. Se non scegli la cedolare all'inizio, il registro e il bollo già pagati non vengono rimborsati.

Anche l'inquilino risparmia?

Sì. Con la cedolare il registro non è dovuto da nessuno, quindi l'inquilino non paga la sua metà. Questo calcolo considera solo quello che paghi tu.

Il reddito con la cedolare conta per l'ISEE e i familiari a carico?

Sì. Il reddito dell'affitto non entra nel reddito su cui si calcola l'IRPEF, ma conta per l'ISEE, per sapere se sei a carico di un familiare e per tutti i benefici che dipendono dal reddito. Sull'imposta della cedolare non si possono usare detrazioni né oneri deducibili.

Il canone concordato conviene anche fuori dai comuni ad alta tensione abitativa?

Per le imposte sul reddito e per il registro, di solito no: fuori da questi comuni la cedolare è al 21%, il regime ordinario non ha la riduzione del 30% e il registro si paga sul canone pieno, come per il canone libero. Ci sono due eccezioni per la cedolare. Il 10% vale anche per il concordato nei comuni in cui è stato deliberato lo stato di emergenza per calamità nei cinque anni prima del maggio 2014 e nei comuni del sisma 2016 in cui un'ordinanza del sindaco ha individuato una "zona rossa" (D.L. 47/2014, articolo 9, commi 2-bis e 2-bis.1). Lì però il regime ordinario non ha la riduzione del 30% e il registro si paga sul canone pieno. Questo calcolo non gestisce il caso. Se il tuo comune è tra questi, lascia la casella "alta tensione abitativa" non spuntata e confronta le imposte con l'IRPEF che ottieni con una cedolare pari al 10% del canone (per esempio 720 € su 7.200 €). Per sapere se il tuo comune rientra chiedi al comune o a un CAF.

Cosa non considera il calcolo

Il confronto usa l'IRPEF lorda: non calcola le detrazioni personali, che possono ridurre l'IRPEF sull'affitto quando i tuoi redditi sono bassi. Il reddito dell'affitto può ridurre alcune detrazioni (lavoro dipendente o pensione, familiari a carico) e farti perdere lo stato di familiare a carico: succede con tutti e due i regimi, perché per le detrazioni e per i familiari a carico conta anche il reddito tassato con la cedolare. Il calcolo non considera questo effetto. Usa una sola aliquota per ogni addizionale e non tiene conto delle soglie di esenzione decise da regioni e comuni. Considera un solo proprietario e un solo contratto per l'intero anno. Se il canone ridotto è più basso del reddito catastale dell'immobile, l'imposta si calcola sul reddito catastale: qui non succede. Divide a metà anche il bollo, come spesa di registrazione: il contratto può prevedere una divisione diversa. Non conta l'aggiornamento ISTAT a cui rinunci con la cedolare. Non gestisce la cedolare al 10% nei comuni colpiti da calamità e nelle zone rosse del sisma 2016. Non vale per gli affitti brevi, per i negozi e per chi affitta nell'ambito di un'impresa. Per i casi particolari rivolgiti a un commercialista o a un CAF.

Fonti

D.P.R. 917/1986 (TUIR), articolo 37, comma 4-bis (riduzione forfettaria del 5%, 25% e 35%) e articolo 11 (scaglioni IRPEF, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026); Legge 431/1998, articolo 8, comma 1 (riduzione del 30% del reddito e base del registro al 70% per il canone concordato); D.Lgs. 23/2011, articolo 3, commi 2, 7 e 11 (cedolare secca al 21% e al 10%, registro e bollo, reddito che conta per detrazioni, familiari a carico e ISEE, rinuncia all'aggiornamento del canone); D.L. 47/2014, articolo 9, commi 2-bis e 2-bis.1 (cedolare al 10% nei comuni colpiti da calamità e nelle zone rosse del sisma 2016); D.P.R. 131/1986, Tariffa parte prima, articolo 5 (registro al 2%); Legge 392/1978, articolo 8 (spese di registrazione a metà); Agenzia delle Entrate, schede "Cedolare secca" e "Registrazione di un nuovo contratto: quanto si paga" (minimo di 67 € per la prima annualità, bollo di 16 €). Dal 2027 queste regole passano nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026). Il calcolo è indicativo: l'imposta esatta dipende dalla tua dichiarazione dei redditi.