Estinzione anticipata del mutuo

Come funziona l'estinzione anticipata

Puoi restituire alla banca una parte del debito prima della scadenza (estinzione parziale) oppure tutto quello che resta (estinzione totale). Il debito residuo è il capitale che devi ancora restituire: non comprende gli interessi delle rate future, che con il versamento non paghi più.

Dopo un'estinzione parziale di solito puoi scegliere tra due strade:

• Riduci la rata: le rate che mancano restano le stesse, ma ognuna è più bassa. Hai più soldi liberi ogni mese.
• Riduci la durata: la rata resta uguale e il mutuo finisce prima. Risparmi più interessi, perché il debito scende più in fretta.

Il calcolo segue l'ammortamento alla francese, quello di quasi tutti i mutui italiani. Il debito residuo dopo k rate è C × (1 + i)^k − R × ((1 + i)^k − 1) ÷ i, dove C è l'importo, R la rata e i il tasso mensile (TAN ÷ 12). La nuova rata si ricalcola sul debito che resta con le stesse rate residue; la nuova durata è il numero di rate uguali a quella di oggi che servono per chiudere il debito, con un'ultima rata più bassa.

La penale

Per i mutui di una persona fisica per comprare o ristrutturare un'abitazione, o un immobile in cui svolge la propria attività economica o professionale, ogni penale o compenso per l'estinzione anticipata, totale o parziale, è nullo per legge. Vale anche se la clausola è scritta nel contratto o firmata dopo. La regola nasce dal decreto Bersani del 2007 ed è oggi nell'articolo 120-ter del Testo unico bancario.

Per gli altri mutui (per esempio quelli di una società, o quelli per comprare un immobile che non è un'abitazione né il luogo di lavoro) la penale può esserci: la percentuale è scritta nel contratto e qui si calcola sul capitale che rimborsi.

Cosa il calcolo non considera

Il calcolo è indicativo. Non considera:

• gli interessi che maturano tra l'ultima rata pagata e il giorno del versamento: si suppone che versi insieme a una rata;
• gli arrotondamenti al centesimo che la banca fa su ogni rata, che possono spostare di qualche centesimo i risultati;
• le variazioni del tasso nei mutui a tasso variabile: il piano usa il tasso di oggi per tutta la durata;
• le spese di gestione, le assicurazioni e le detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo prima casa, che con il versamento si riducono;
• i mutui con rate trimestrali o semestrali, o con un ammortamento diverso da quello alla francese.

Per la cifra esatta chiedi alla banca il conteggio di estinzione alla data in cui vuoi versare.

Domande frequenti

Conviene ridurre la rata o la durata?

Accorciando la durata risparmi più interessi, perché restituisci il capitale più in fretta. Abbassare la rata lascia più margine nel bilancio di ogni mese. Se la rata di oggi è sostenibile, ridurre la durata fa spendere meno in totale.

Posso scegliere io tra rata e durata?

Dipende dal contratto e dalla banca: molte offrono entrambe le possibilità, altre solo la riduzione della rata. Chiedilo prima di fare il versamento.

Conviene estinguere il mutuo o tenere i soldi?

Il risparmio sugli interessi è un rendimento sicuro, pari al tasso del mutuo. Confrontalo con quello che otterresti investendo la stessa somma, al netto delle tasse, e tieni da parte un fondo per le emergenze: una volta versati, i soldi non tornano indietro.

E se cambio banca invece di estinguere?

Con la portabilità (surroga) il mutuo passa a un'altra banca che ti presta il debito residuo a nuove condizioni. Per legge non paghi penali, commissioni né spese per chiudere il vecchio mutuo.

Fonti

D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), articolo 120-ter, "Estinzione anticipata dei mutui immobiliari", e articolo 120-noviesdecies, che lo applica anche ai contratti di credito immobiliare ai consumatori; D.L. 7/2007, articolo 7, convertito dalla L. 40/2007, poi abrogato dal D.Lgs. 141/2010 che ha spostato la regola nel Testo unico bancario; Banca d'Italia, guida "Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici". Il calcolo è indicativo: per l'importo esatto fa fede il conteggio della banca.