Confronto tra offerte di mutuo

Come si confrontano le offerte

Il calcolatore mette in fila, per ogni offerta, tutto quello che paghi oltre al capitale che restituisci: gli interessi, l'istruttoria, la perizia, l'imposta sostitutiva, l'assicurazione per tutti gli anni e le spese di incasso di ogni rata. La somma è il costo totale del mutuo: l'offerta con il costo più basso è indicata come la più conveniente.

Il confronto sul costo totale è corretto solo se le offerte hanno lo stesso importo e la stessa durata. Se le cambi, il calcolatore te lo segnala: una durata più lunga fa pagare più interessi anche con un tasso più basso.

Cos'è il TAEG e come lo stimiamo

Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) esprime in percentuale annua il costo totale del credito. È il tasso che rende uguale quello che ricevi davvero (l'importo meno le spese pagate all'inizio) al valore attuale di tutto quello che paghi dopo: rate, spese di incasso e premi dell'assicurazione. Lo calcoliamo con l'equazione indicata dalla Banca d'Italia, con mesi di uguale durata.

Nel TAEG per legge entrano gli interessi, le commissioni, le imposte, la perizia e le assicurazioni se la banca le richiede per darti il mutuo. Restano fuori le spese del notaio. Con il tasso variabile il TAEG si calcola come se il tasso restasse quello di oggi per tutta la durata.

Il TAEG scritto dalla banca nel PIES può differire di qualche centesimo di punto da quello stimato qui: la banca usa le date esatte dei pagamenti e può includere voci che qui non ci sono, come il costo del conto corrente se è obbligatorio aprirlo.

L'imposta sostitutiva sul mutuo

Al posto delle imposte di registro, di bollo, ipotecaria e catastale, sui mutui che durano più di 18 mesi si paga un'unica imposta sostitutiva, calcolata sull'importo del finanziamento. L'aliquota è lo 0,25%, che sale al 2% quando il mutuo serve per comprare, costruire o ristrutturare una casa che non è la prima casa, o quando nell'atto manca la tua dichiarazione dei requisiti prima casa.

Esempio: su un mutuo prima casa di 150.000 € l'imposta è 375 €; per una seconda casa è 3.000 €. Nel calcolo la consideriamo trattenuta al momento dell'erogazione, insieme all'istruttoria.

Il calcolo non considera

Le spese del notaio, il costo dell'eventuale conto corrente obbligatorio, polizze facoltative (vita, perdita del lavoro), commissioni per l'estinzione anticipata e la detrazione IRPEF degli interessi. L'assicurazione è considerata con un premio uguale ogni anno, pagato con la prima rata di ogni anno; se la banca chiede un premio unico anticipato, scrivi il premio annuo equivalente o aggiungilo all'istruttoria. Le rate sono mensili e calcolate alla francese. Per i mutui a tasso variabile o misto il risultato vale solo se il tasso resta quello di partenza.

Domande frequenti

Meglio guardare il TAN, il TAEG o il costo totale?

Il TAN dice solo quanto costano gli interessi. Il TAEG aggiunge le spese ed è il numero da usare quando gli importi o le durate sono diversi. Il costo totale è il più immediato: dice quanti euro paghi in più in tutta la durata, ma è confrontabile solo tra offerte con stesso importo e stessa durata.

Chi ha meno di 36 anni paga l'imposta sostitutiva?

Sì, nel 2026 la paga. L'esenzione per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 € valeva per i mutui firmati fino al 31 dicembre 2023, o fino al 31 dicembre 2024 se il preliminare era stato registrato entro il 2023. Oggi non si applica più.

Una spesa iniziale più alta può valere la pena?

Sì, se il tasso è abbastanza più basso. Su 25 anni anche pochi decimi di punto di TAN valgono migliaia di euro di interessi, più di un'istruttoria più cara. Prova a cambiare i valori qui sopra e guarda come cambia il costo totale.

L'assicurazione incendio e scoppio entra sempre nel conto?

Se la banca la richiede per concedere il mutuo, sì: per legge entra anche nel TAEG. Se ti offrono polizze diverse, scrivi per ogni offerta il premio che pagheresti davvero.

Fonti

DPR 601/1973, articoli 15, 17 e 18 (imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio e lungo termine); D.L. 73/2021, articolo 64, commi 6-9 (agevolazioni per gli under 36, scadute); D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), articolo 120-quinquies (costo totale del credito e TAEG nel credito immobiliare); Banca d'Italia, Disposizioni di trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari, sezione VI-bis, paragrafo 5.2.4 e Allegato 5C (formula del TAEG). Il calcolo è indicativo: per la decisione fa fede il PIES che ti consegna la banca.