Imposte e spese per l'acquisto della casa

Quali imposte si pagano

Dipende da chi vende. Se compri da un privato, o da un'impresa che vende senza IVA, paghi l'imposta di registro in percentuale e due imposte fisse. Se compri da un'impresa che applica l'IVA, paghi l'IVA al venditore e tre imposte fisse da 200 €. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale le versa il notaio quando registra l'atto.

Il prezzo-valore

Quando compri una casa da un privato, puoi chiedere al notaio di calcolare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo pagato. Il valore catastale è la rendita catastale aumentata del 5% e moltiplicata per 110 se è la prima casa, per 120 negli altri casi. Di solito è molto più basso del prezzo di mercato.

Esempio della guida dell'Agenzia delle Entrate: una prima casa con rendita di 900 €, pagata 200.000 €. Il valore catastale è 900 × 1,05 × 110 = 103.950 €. L'imposta di registro al 2% è 2.079 €; sul prezzo sarebbe stata 4.000 €. Con le due imposte fisse da 50 € il totale è 2.179 €.

L'imposta si arrotonda all'euro: per difetto sotto i 50 centesimi, per eccesso da 50 centesimi in su. Con una rendita di 750 € il valore catastale è 86.625 € e il 2% fa 1.732,50 €, quindi si pagano 1.733 € (1.833 € con le imposte fisse).

Il prezzo-valore vale solo se compri come persona fisica, non per la tua attività, e se nell'atto è scritto il prezzo vero. Con il prezzo-valore la legge riduce del 30% gli onorari del notaio. Non si applica quando la vendita è con IVA: lì l'IVA si calcola sempre sul prezzo.

Domande frequenti

Chi ha diritto ai benefici prima casa?

Chi compra una casa non di lusso nel comune dove ha la residenza, o dove la sposta entro 18 mesi, o dove lavora. Non deve avere un'altra casa nello stesso comune e non deve avere in tutta Italia un'altra casa comprata con i benefici. Se ne hai già una comprata con i benefici, puoi averli di nuovo se la vendi entro due anni dal nuovo acquisto.

Come funziona il credito d'imposta per il riacquisto?

Se vendi la casa comprata con i benefici prima casa e ne compri un'altra con i benefici entro un anno, hai un credito pari all'imposta di registro o all'IVA pagata la prima volta. Il credito non può superare l'imposta dovuta sul nuovo acquisto e la parte in più non viene rimborsata. Puoi scalarlo dall'imposta di registro nell'atto, oppure usarlo nella dichiarazione dei redditi o in compensazione con il modello F24. Se compri da un'impresa con IVA, il credito non riduce l'IVA che paghi al venditore: di solito lo usi dopo, in dichiarazione o in F24. La legge permette di scalarlo dall'imposta di registro dell'atto, che in questo caso è fissa (200 €): chiedi al notaio se si può fare. Il calcolatore lo mostra come credito da usare dopo.

Esistono ancora le agevolazioni per gli under 36?

No. L'esenzione dalle imposte per chi aveva meno di 36 anni e un ISEE fino a 40.000 € valeva per gli atti firmati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023, o entro il 31 dicembre 2024 se il preliminare era stato registrato entro il 2023. Per gli acquisti del 2026 non si applica.

Cosa succede se vendo la prima casa prima di 5 anni?

Perdi i benefici e paghi la differenza di imposta, gli interessi e una sanzione del 30%, a meno che entro un anno non compri un'altra casa da usare come abitazione principale.

Quanto costano il notaio e l'agenzia?

Non ci sono tariffe fisse: il compenso del notaio e la provvigione dell'agenzia si concordano. Chiedi un preventivo scritto e inserisci gli importi nel calcolatore per avere il totale.

Cosa non considera il calcolo

Il calcolo considera un solo immobile: per box e cantine comprati come pertinenze chiedi al notaio. Non scala l'imposta già pagata sulla caparra quando hai registrato il preliminare. Negli acquisti con IVA non comprende l'imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, dovuti in quel caso: il totale mostrato è quindi un po' più basso della spesa reale. Non considera le spese del mutuo (imposta sostitutiva, perizia, istruttoria) né i casi particolari, come l'acquisto della nuda proprietà o all'asta. Per questi casi rivolgiti al notaio.

Fonti

DPR 131/1986, articolo 41, comma 1 (arrotondamento all'euro) e Tariffa parte prima, articolo 1 e nota II-bis (imposta di registro e requisiti prima casa); D.Lgs. 23/2011, articolo 10, commi 2 e 3 (minimo di 1.000 € e imposte fisse da 50 €); DL 104/2013, articolo 26, comma 2 (imposte fisse da 200 €); Legge 266/2005, articolo 1, comma 497 (prezzo-valore); DPR 633/1972, Tabella A, parte II n. 21 e parte III n. 127-undecies (IVA al 4% e al 10%); Legge 448/1998, articolo 7 (credito d'imposta); Legge 207/2024, articolo 1, comma 116 (due anni per vendere la casa già posseduta); Agenzia delle Entrate, guida "L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali" (ottobre 2025). Dal 2027 queste regole passano nel nuovo testo unico dell'imposta di registro (D.Lgs. 123/2025). Il calcolo è indicativo: l'importo esatto lo indica il notaio.