Quanto mutuo posso chiedere

Come si calcola

Il mutuo che puoi chiedere dipende da tre limiti. Il calcolatore li mette a confronto e prende il più basso:

1. La rata che puoi pagare. È il reddito netto per la quota massima (un terzo, di solito), meno le rate che paghi già. Da questa rata si risale al mutuo: è il capitale che restituisci con quelle rate, al tasso e per la durata scelti, con l'ammortamento alla francese (rata costante).
2. Il valore della casa. Di regola la banca presta al massimo l'80% del valore dell'immobile.
3. Quello che ti serve. Il prezzo meno l'anticipo: non ha senso chiedere di più.

La formula del primo limite è: mutuo = rata × (1 − (1 + i)⁻ⁿ) ÷ i, dove i è il tasso mensile (TAN ÷ 12) e n il numero di rate. È la formula della rata del mutuo usata al contrario.

Un esempio con i numeri della guida della Banca d'Italia: un mutuo di 150.000 € al 2,1% fisso per 20 anni ha una rata di 766 €. Al contrario: se puoi pagare 766 € al mese, a quel tasso e per quella durata puoi chiedere circa 150.000 €. Con un reddito netto di 3.000 € e una quota del 33% (circa un terzo) la rata massima sarebbe 990 €; se paghi già 224 € per un prestito, ne restano 766.

Perché un terzo del reddito

Non è una legge: è un criterio prudente, quello che suggerisce la Banca d'Italia nella sua guida al mutuo. Una rata che non supera un terzo del reddito disponibile lascia spazio alle spese di tutti i giorni, agli imprevisti e a un eventuale calo del reddito, per esempio per malattia o perdita del lavoro. Ogni banca decide con i suoi criteri: puoi cambiare la quota nel calcolatore per vedere come cambia il risultato.

Il limite dell'80% del valore

Le istruzioni della Banca d'Italia sul credito fondiario fissano il finanziamento massimo all'80% del valore dell'immobile ipotecato. Il valore è quello della perizia fatta per conto della banca, che può essere diverso dal prezzo. Il limite può salire fino al 100% se ci sono garanzie in più: una fideiussione, una polizza o la garanzia di un fondo pubblico, come il Fondo prima casa. Per questo, senza garanzie, l'anticipo deve coprire almeno il 20% del prezzo, più le spese.

Il Fondo di garanzia prima casa

È un fondo pubblico del Ministero dell'Economia, gestito da Consap: se non paghi, garantisce alla banca una parte del debito. Con questa garanzia le banche aderenti possono prestare più dell'80% del prezzo. Le regole in vigore nel 2026:

• serve per comprare l'abitazione principale (anche con lavori di efficienza energetica) e non devi avere altre case, salvo quelle ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli;
• il mutuo garantito può arrivare al massimo a 250.000 € (un mutuo più alto non ha la garanzia: è un mutuo ordinario fino all'80% del valore) e la casa non deve essere di lusso né di categoria A/1, A/8 o A/9;
• possono chiederlo i giovani sotto i 36 anni, le giovani coppie (sposate o conviventi da almeno due anni, con almeno uno sotto i 36 anni), i genitori soli con figli minori, chi vive in affitto in una casa popolare, le famiglie con tre, quattro o cinque e più figli sotto i 21 anni e un ISEE fino a 40.000, 45.000 o 50.000 €;
• dal 3 agosto 2026 anche le persone con disabilità grave (legge 104, articolo 3, comma 3) e chi vive da almeno due anni con un figlio, un fratello o una sorella con questa disabilità;
• di regola la garanzia copre il 50% del capitale. Per le categorie prioritarie con un ISEE nei limiti di legge (40.000 € in generale) e un mutuo oltre l'80% del prezzo, compresi gli oneri accessori, la garanzia può salire all'80% (per le persone con disabilità basta un ISEE fino a 40.000 €). Questa regola vale per le domande fino al 31 dicembre 2027.

La domanda si fa in banca, insieme alla richiesta di mutuo, non a Consap. La banca resta libera di decidere se concedere il mutuo e per quale importo. La garanzia non è un regalo: se il Fondo paga la banca al posto tuo, poi chiede a te di restituirgli la somma.

Domande frequenti

La banca mi darà davvero questa cifra?

Non per forza. Il calcolatore applica le regole generali, ma la banca guarda anche il tipo di contratto di lavoro, la stabilità del reddito, l'età, gli altri debiti e la perizia sulla casa. Prendi il risultato come un ordine di grandezza da cui partire.

Come faccio a chiedere di più?

Se pesa il reddito, puoi allungare la durata, cercare un tasso più basso, chiudere i prestiti in corso o aggiungere un altro intestatario con un reddito. Se pesa il valore della casa, serve un anticipo più alto o una garanzia in più, come il Fondo prima casa o la fideiussione di un familiare.

Devo usare il TAN o il TAEG?

Il TAN: è il tasso che determina la rata. Il TAEG comprende anche spese e assicurazioni e serve per confrontare le offerte di banche diverse.

Con il tasso variabile il calcolo vale lo stesso?

Vale per il tasso di oggi. Se il tasso sale, sale anche la rata: con un variabile conviene tenersi un margine, per esempio scegliendo una quota più bassa del terzo.

Quanto serve di anticipo oltre al 20%?

Oltre alla parte di prezzo non coperta dal mutuo ci sono le imposte sull'acquisto, il notaio per l'atto e per il mutuo, l'eventuale agenzia, la perizia e l'istruttoria della banca. Per le imposte puoi usare il calcolatore delle imposte sull'acquisto della casa.

Cosa non considera il calcolo

Il calcolo usa il prezzo come valore della casa: la perizia della banca può dare un valore più basso, e allora il limite dell'80% scende. Non considera le spese del mutuo e dell'acquisto, le assicurazioni, l'età di chi chiede il mutuo né i criteri interni di ogni banca. Con il Fondo prima casa il calcolo arriva fino al 100% del prezzo per i mutui fino a 250.000 €; se all'80% del prezzo ottieni di più, usa il mutuo ordinario all'80%. Non verifica se hai i requisiti né se la banca è disposta a prestarti tutto l'importo. Per una valutazione vera chiedi una simulazione a più banche.

Fonti

Banca d'Italia, Circolare n. 229 del 21 aprile 1999 (Istruzioni di vigilanza per le banche), Titolo V, Capitolo 1, Sezione II, paragrafo 1 (limite dell'80% e garanzie integrative), in attuazione dell'articolo 38, comma 2, del D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario) e della delibera CICR del 22 aprile 1995; Banca d'Italia, guida "Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici" (febbraio 2026); Legge 147/2013, articolo 1, comma 48, lettera c), e decreto interministeriale del 31 luglio 2014 (Fondo prima casa); Legge 213/2023, articolo 1, comma 9 (famiglie numerose); Legge 207/2024, articolo 1, commi 112-115 (Fondo prima casa); Legge 116/2026, di conversione del DL 66/2026 "Piano Casa" (nuove categorie); Consap, pagina "Fondo prima casa" (aggiornata al 30 settembre 2026). Il calcolo è indicativo: l'importo che ti presta la banca dipende dalla sua valutazione.